Finansal hesaplamalarda kullanılan ıskonto oranı, genelde
sermaye maliyetine eşit olduğu kabul edilmektedir. Buna bağlı olarak
ıskonto oranına, hesaplanan değişken nakit akışların ve bölgedeki
diğer yatırımların riskleri de dahil edilmektedir.
Diğer bir değişle ıskonto oranı, gelecekteki nakit akışlarının bugünkü
değerini hesaplamak için kullanılan bir faiz oranıdır. Bu
hesaplamalarda kullanılan ıskonto oranı, gelecekteki değerin ne
kadarının faiz, ne kadarının ana para olduğunu göstermektedir.
Iskonto oranını etkileyen değişkenler:
- Ekonomik koşullar
- Enflasyon oranı
- Emsal mülklerin getiri oranı
- Alternatif yatırımların getiri oranı
Yaptığımız araştırmalara göre, Türkiye’deki projeler için ıskonto oranı %9-18 aralığında değişmektedir.
Kapitalizasyon oranı (Cap Rate), gayrimenkulden elde edilen gelir ile sermaye maliyetine
(gayrimenkule için ödenen fiyat) oranıdır. Bu değer aşağıdaki gibi
basit bir formül ile hesaplanmaktadır:
- Yıllık Net Gelir / Değer = Kapitalizasyon Oranı
Örnek olarak,
1.000.000 USD satış fiyatı ile satın alınan bir gayrimenkulden,
yıllık 100.000 USD pozitif nakit akış sağlandığı takdirde;
- 100.000 / 1.000.000 = 0,10 =%10 (Kapitalizasyon Oranı)
Ayrıca kapitalizasyon oranı, bir gayrimenkule yapılan yatırım ne kadar
sürede geri döneceğini ifade etmektedir. Yukarıdaki örnekte, satın
alma için ödenen değer 10 (100/10) yıl sonra tamamen kapitalize
edilmektedir.
Gayrimenkul yatırımlarında, özellikle ticari mülk değerleri projenin
kapitalizasyon oranına bağlı olarak hesaplanır. Avrupa’da “yield”
olarak bilinen bu oran, yatırım için önemli bir kriterdir.
Kapitalizasyon oranını etkileyen değişkenler:
- Farklı gayrimenkul piyasalarında değişiklik göstermektedir
- Mülk tiplerine göre değişiklik göstermektedir
- Ekonomik koşullar ile değişmektedir.
Yıllık artış oranı, düzenlenen kontrat ya da anlaşma ile belirtilen, mülkün fiyat
seviyesinin yıllar içinde nasıl değişeceğini belirleyen endekstir.
- Türk Lirası için yıllık artış oranı yaşam maliyeti endeksine bağlıdır.
- ABD Doları için ise genellikle %1 – 6 oranı aralığı kullanılır.
Enflasyon oranı Tüketici Fiyat Endekslerinde (TÜFE) yansıyan fiyatlardaki değişim
oranıdır. Enflasyon fiyatların genel seviyesinin artması ile oluşur.
Net bugünkü değer, yatırım performansını ölçmek ve karar verme kriterlerini geliştirmek
için kullanılan ıskonto edilmiş nakit akış modelidir. Bir yatırımın,
yatırım dönemi boyunca sağladığı getirinin piyasa faizi veya kendi
faizi ile ıskonto edilmesi, bugüne indirgenmesi sonucu ulaşılan
değerdir.
İç verimlilik oranı, yatırımın gerektireceği para çıkışı ile ekonomik ömrü
boyunca sağlayacağı para girişini eşit kılan ıskonto oranı olarak
tanımlanmaktadır. İç Verim Oranı, bir yatırım projesinin NBD’sini
sıfıra eşitleyen ıskonto oranı olarak da bilinmektedir.
Projenin verimliliği, sermaye maliyetinden büyükse kabul edilir. Alternatif
projelerde ise verimliliği büyük olan proje tercih edilir.
Yatırım projelerinde İç Verim Oranı, nakit akışların zaman içindeki
dağılımına uygun olan çeşitli ıskonto oranları ve sürelere göre
hazırlanmış faiz faktörleri yardımı ile deneme yanılma yöntemi ile
hesaplanmaktadır.
Yönetim hizmeti, her çok kiracılı mülklerde kendi bünyesinde ya da dışarıdan
sağlanabilir. Yönetim gideri finansal hesaplarda
genellikle, brüt gelirin belirli bir yüzdesi olarak hesaplanır.
Gayrimenkulü bakımlı halde tutmak ve efektif brüt gelirin devamını
sağlamak için gerekli dönemsel harcamalardır.
Yönetim maliyeti bulunan gayrimenkuller;
- Alışveriş merkezleri
- Oteller
- Ofis binaları’dır.
Yönetim maliyeti 3 genel harcamaya bağlıdır;
Sabit giderler; genel olarak dolulukla değişmeyen giderdir. Mülkün boş kalan
birimleri için bu maliyet mal sahibi tarafından karşılanır.
Değişken giderler; genellikle doluluk düzeyi ve sağlanan hizmetin kapsamı ile
değişiklik gösteren işletme gideridir.
Yenileme maliyeti;
binanın ekonomik ömrü içinde değiştirilmesi gereken bina
bileşenlerinin dönemsel olarak yenilenmesi için harcanan maliyettir.
Gini katsayısı
bir ülkede milli gelirin dağılımının adil olup olmadığını ölçmeye
yarayan bir katsayıdır. 0 ile 1 arasında değişir. 0'a ne kadar
yakınsa mutlak eşitliğe o kadar yaklaşılmış; 1'e ne kadar yakınsa
mutlak eşitlikten o kadar uzaklaşılmış demektir.
Gini katsayısı
gelir eşitsizliğini ölçmenin yanında servet eşitsizliğini ölçmek
için de kullanılır.
-
Gini katsayısı ortalama gelir ya
da milli gelir gibi nüfusun çoğunluğunu temsil etmeyen bir
değişken olarak değil eşitsizliği belirleyen ölçen bir
katsayıdır.
-
Gini katsayısı şehirlerin farklı
nüfus yapılarını karşılaştırmak için kullanılır. Örneğin; birçok
ilde şehir ve kırsal arasında farklılık göstermektedir.
-
Gini katsayısı ile şehirler
karşılaştırılabilir ve kolaylıkla yorumlanabilir. GSMH verileri
tüm nüfusun değişimlerini yansıtmadığı için sık sık eleştirilir.
Gini katsayısı ise gelirin zengin ve fakir arasında nasıl
değiştiğini ispatlar. Eğer gini katsayısı da GSMH gibi
yükselirse, fakirlik nüfusun büyük çoğunlu için
iyileştirilemeyebilir.
-
Ayrıca gini katsayısı, belirli
zaman dilimi içinde gelirin ülke içinde nasıl dağıldığını
gösterir. Böylece, eşitsizliğin azalıp arttığı açık olarak
görülebilmektedir.
Türkiye'de Gini katsayısı en son ölçümlere göre % 0.49 dolayındadır.
Bir gayrimenkulün açık piyasa değeri; o gayrimenkulün
mülkiyet hakkının, koşulsuz ve nakit karşılığı elden çıkarılacağını
varsayarak, değerleme tarihi itibarıyla ulaşacağı en iyi fiyat
hakkındaki görüş olup, ayrıca şu varsayımların da gerçekleşmesine
bağlıdır.
-
Satıcının gönüllü bir satıcı
olması;
-
Satışın gerçekleşmesi öncesi
yeterli sürede ve satılan mülkün cinsi ile piyasa koşullarının
gerektirdiği uzunlukta, pazarlama, alım satım görüşmeleri ve
satışın kapanması için gerekli sürenin geçmiş olması;
-
Değerlemeye örnek olduğu
varsayılan daha önceki dönemlerde; piyasa koşullarının, değer
seviyelerinin ve diğer koşulların değerleme tarihindeki
koşullarla aynı olması;
-
Mülke normalin dışındaki
koşullarda alışılmamış düzeyde özel ilgisi olan başka muhtemel
alıcıların tekliflerinin değerlendirmeye alınmamış olması;
-
Alıcı ve satıcı tarafların
yeterli bilgi ile donanmış, sağduyulu ve baskı altında olmamış
olması.